云南房子，被外地人“买爆”？

　　来源：中国新闻周刊

　　投资需保持理性

　　2024年春节期间，在北京工作的安徽姑娘朱莉在云南西双版纳购置了一套七八十平方米的三居室。“在大城市购房压力太大，也一直在搬家，就特别想有个房子作为寄托。”朱莉对中国新闻周刊说道。

　　朱莉的选择并非孤例。近年来，云南已成为越来越多外省购房者的选择。

　　10月22日，云南省房地产市场加快回稳向好新闻发布会公布的数据显示，今年1—9月，云南商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，高于全国平均增速11.2个百分点；二手房成交面积1585万平方米，同比增长13.5%。

　　这背后，是省外购房者在云南置业占比的显著上升。数据显示，今年以来，省外人士在云南购买商品住房超2.9万套，占全省购房套数的31.7%。这意味着，云南每卖出去3套房中就有近一套房是外地人购买。

　　部分城市的省外购房比例尤为突出。其中，西双版纳州省外购房占比达到74.9%，保山市、楚雄州、丽江市均达40%以上，昆明市目前达30%以上。

　　在全国房地产市场整体承压的背景下，云南楼市可谓呈现“逆势增长”态势。不少受访者向中国新闻周刊透露，其在云南购房既为自住，亦兼顾投资属性。

　　然而，外省购房比例持续走高，在提振楼市的同时，也引发了业内对高空置率及民宿供给过剩的担忧——若大量住房长期空置，可能导致部分小区入住率偏低；而若部分房产集中进入托管式民宿市场，则可能加剧本地民宿行业的竞争压力。

　　“不要买期房”

　　朱莉选择在西双版纳购房，是深思熟虑后的结果。她说，当时综合考虑了几个城市，认为西双版纳的房屋总价在可承受范围内，且当时房价整体也已趋稳，出租的话旺季收益也不错。加之西双版纳是国内难得的热带季风气候区，冬季温暖舒适，不论是自住还是选择偶尔去度假，都非常适宜。

　　在选购小区和房子时，朱莉也有自己的偏好。她偏向于央企，看重其基本的品质保障和交付能力，在区位选择上，她考虑小区附近规划有西双版纳歌朗河文旅综合体这样的大型项目，未来可能具备升值潜力，她认为即便不升值，大量游客的涌入也对短租或改作民宿非常有利。在房型方面，她看中的户型在七八十平方米的建筑面积内做到了三房，并附赠超大阳台，而且还是精装修，再加上每平方米六千多元的价格，在她看来性价比非常高。

云南西双版纳。摄/陈淑莲

　　“不论是从物质价值还是到精神层面的归属感，这个地方基本满足了我各方面的需求。”朱莉说。

　　朱莉提到，在云南购置完房产后，发现有很多来自全国各地的人在此置业，由此结识了一些朋友，也有一些不认识的网友向她咨询云南购房情况，“很多人都有一种对云南慢生活的向往”。

　　曾经在广州从事设计行业的刘一也选择在云南购房。2024年，她在大理洱海边购置了一套房产。不同的是，刘一不仅买房，更决定定居大理。她表示，选择大理是因为这里风景优美、气候宜人，房价也可接受，她更愿意在舒适的环境中生活。加之她逐渐转型为自由插画师，工作地点灵活，不必担心在大理的就业问题。

刘一的新家照片。图/受访者供图

　　她的社交媒体账号自我介绍中写着“28岁裸辞，在大理拥有自己的童话屋”。从她发布的照片和视频可以看出，她相当享受在大理的新生活，把大理的新家布置得充满童趣。

　　“在云南遇到的一些购房者，大部分都是外地过来的。不过，我的建议是，不要买期房。”刘一说。

　　“市场还有很大空间”

　　10月20日，国家统计局发布2025年1—9月份全国房地产市场基本情况。数据显示，1—9月份，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%。而在西部地区，前两者同比下降4.0%和6.5%。

　　在此背景下，云南楼市的发展态势备受业内关注。

　　在10月11日召开的云南省委城市工作会议上，云南省委书记王宁提出在加快房地产发展上下功夫，指出未来3年、5年，云南省房地产市场还有很大空间。他提到，云南省房地产有一个突出的特点，就是省外到云南买房的人越来越多。今年以来，云南省房地产市场明显回暖，投资和销售面积的增速，均高于全国8个百分点。

　　这一趋势背后，是云南旅游和旅居热度的持续攀升。

　　作为旅游大省，今年国庆中秋假期，云南接待游客4150.77万人次，旅游收入568.68亿元，同比分别增长10.7%和11.0%。

　　与此同时，云南省文化和旅游厅的数据显示，2025年上半年，云南旅居收入达236亿元，280.3万人在云南旅居，同比增长45.4%，游客平均停留91天，同比延长11天，远超传统短期旅游的停留周期。

　　同程旅行、云南省旅游规划研究院发布的《长三角旅居云南市场报告》显示，2025年在云南长停留客群中，25—45岁客群占比达50%，旅居需求从康养延展至创作、社交、教育等场景。长三角成为云南旅居第一大客源地，银发族偏好康养型旅居，年轻人则热衷于旅创与体验。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国新闻周刊采访时指出，云南不少地方都在有意识地结合云南丰富的文化旅游资源，引导和吸纳更多省外购房需求，从而激活本地市场。

　　严跃进表示，这一现象自2023年已显现。云南作为国内重要的旅游省份，常被与海南相比较。两地气候条件接近，但云南房价整体更为合理，性价比突出，因此在吸引外省购房需求方面具备一定潜力。他说，特别是丽江、大理、西双版纳、普洱等城市，因独特的少数民族文化、舒适的气候和鲜明的城市风貌，持续受到市场关注。

　　数据显示，近几年，云南省外购房占比持续攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9个月达 31.7%。

云南迪庆藏族自治州香格里拉市白水台景区。摄/陈淑莲

　　为了推动房地产业与“旅居云南”建设互促共进，今年9月下旬，云南九部门印发《关于云南省进一步促进房地产市场加快回稳向好的指导意见》，提出支持住房消费、盘活存量、加快好房子供应、优化金融支持、便利境外购房和实施购房“一码通办”等7个方面的措施。

　　与此同时，云南各地也一直在努力擦亮“旅居云南”名片，出台了《关于打造“旅居云南”高品质生活目的地的实施意见》《加快推进旅居云南建设三年行动》《进一步推动“旅居云南”高质量发展试点工作方案》等政策文件，并选取景洪、腾冲、元谋等33个县市区加快推进旅居云南—宜居城镇试点建设。初步测算，这33个县市区的投资、销售双双占到全省的60%以上，且省外购房套数占省外来滇购房总量的80%。

　　专家：投资需保持理性

　　值得注意的是，中国新闻周刊在采访中发现，在云南购房的省外人群中，有相当一部分并未在当地定居。多数人如朱莉一样，在房屋空置时选择将其出租，或通过中介托管为民宿，兼顾自住与投资需求。

　　与此同时，尽管云南旅居市场整体活跃，部分地区的民宿却仍面临“冰火两重天”的局面。一方面，房地产业与旅居经济蓬勃发展；另一方面，丽江、大理等地却有大量民宿主在社交媒体上发布转让信息。因此，业内不少评论认为，这可能加剧云南民宿行业的竞争，对市场健康发展带来压力。

丽江束河古镇里，到处都是民宿。摄/陈淑莲

　　贵州师范大学国际旅游文化学院副教授张玥唯在接受中国新闻周刊采访时指出，当前云南民宿的发展已经从满足基本住宿需求，逐渐转变为一种生活方式的想象，甚至成为旅游目的地本身。许多投资者怀着期待进入市场，但缺乏辨识度的民宿主题和可持续的高质量服务，成为民宿运营中最常见的问题。

　　她表示，云南旅游存在明显淡旺季，对“跟风”入局的运营者而言，最大难题在于如何在“半年忙、半年闲”的周期中，在有限的时间周期内“跑赢”投入的成本。

　　张玥唯曾做过调研，发现民宿的黄金收益期主要集中在前1到3年，之后会陆续面临装修和设备老化等问题。尤其是对于规模较小的民宿来说，节假日流量带来的高客单价，未必比持续稳定的客源与平稳的平日入住率来得重要。 

　　而对于有意在云南购房的人群，朱莉建议应结合自身实际需求。“传统家庭若重视子女教育、需与父母同住或工作约束较强，可将云南房产作为补充，资金充裕时再考虑入手，否则租房更为适宜。单身人士、自由职业者或计划退休的人群，可先尝试旅居半年到一年，再决定是否定居。”她说。

　　张玥唯建议，对于怀揣投资或开民宿梦想前往云南购房的外省人士，一是要评估自身投资实力；二是以市场为准绳，认识市场，敬畏市场；三是控制节奏，先小试牛刀，认识市场后再逐步扩大规模。

　　严跃进也提醒，投资需保持理性。他说，全国多地已取消限购，广州、深圳等城市政策大幅松绑，投资选项更加多元，应客观比较不同区域潜力。他指出，丽江、大理气候宜人，但文化趋同现象渐显；西双版纳具有热带特色却位置相对偏远。在整体向好的背景下，仍需结合实际条件审慎决策。

　　（应受访者要求，朱莉、刘一为化名）

　　作者：陈淑莲

责任编辑：刘鹏林